Ми прийшли до розуміння того, що власники квартир не повинні відокремлюватися від від питання використання та обслуговування спільним майном

Ознаки загальної власності

Згідно ч. 1 ст. 5 Закону № 417-VIII, спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Це означає, що правовий режим даного майна встановлено положеннями ЦК України щодо здійснення спільної сумісної власності, з урахуванням спеціальних норм Закону № 417-VIII.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 368 ГК України, спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Співвласники майна, що перебуває у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними (ч. 1 ст. 369 ЦК України).

Для спільної сумісної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку характерні такі особливості:

власники квартир (нежитлових приміщень) в будинку не мають конкретно визначеної частки у праві власності на спільне майно.

Якщо квартира або нежитлове приміщення належить більш ніж одному співвласнику, реалізація прав і виконання обов'язків співвласниками квартири або нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності (ч. 3 ст. 4 Закону № 417 -VIII);

дане майно не може бути розділене між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Таким чином, на відміну від загального порядку здійснення спільної сумісної власності, коли виділ в натурі частки одного із співвласників можливий, у випадку з багатоквартирним будинком існує виняток. Дане положення дуже до речі, оскільки воно покликане виключити будь-які спроби присвоєння загального майна, яке апріорі має залишатися у спільній власності мешканців, окремими зацікавленими особами;

кредитор співвласника не має права вимагати виділення частки із загального  майна  багатоквартирного будинку в натурі для звернення стягнення на неї.

Це випливає із самої суті загального майна, зокрема - його призначення обслуговувати потреби всіх співвласників протягом всього часу існування будинку. Логічно, що для забезпечення даної можливості законодавцю необхідно було закріпити неможливість виділення окремих елементів загального майна в натурі і подальшого відчуження, а значить - виходу зі складу спільного майна.

Як управляти?

Право власності на спільне майно може бути реалізоване співвласниками в установленому законодавством порядку. Нагадаємо: на сьогоднішній день співвласники мають право вибирати з трьох механізмів управління будинком:

1) здійснення самостійного управління шляхом прийняття всіх рішень на загальних зборах;

2) створення ОСББ;

3) передача всіх або частини функцій по управлінню відповідному суб'єкту господарювання - керуючому (докладніше про це - тут).

З огляду на це, можливі наступні механізми управління спільним майном:

якщо в будинку створено ОСББ, воно може визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об'єднання (ч. 1 ст. 16 Закону № 2866-III);

при здійсненні управління будинком керуючим (суб'єктом господарювання - юридичною або фізичною особою) порядок управління спільним майном визначається на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (ст. 11 Закону № 417-VIII);

при здійсненні безпосереднього управління будинком співвласниками повноваження щодо розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміни та скасування обмежень щодо використання загального майна мають відповідне зборів співвласників (ч. 2 ст. 10 Закону № 417-VIII).

Загальні права є. А обов'язки?

Як ми вже з'ясували, всі власники квартир (нежитлових приміщень) у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного блага - загального майна. Але, крім прав, все співвласники мають ще й обов'язки, пов'язані з такими правами. Які саме?

По-перше, незалежно від обраної форми управління спільним майном, все співвласники мають права і обов'язки, встановлені законом (див. Далі таблицю 1).

По-друге, при створенні ОСББ співвласники отримують додаткові права і обов'язки (див. Далі таблицю 2)

​

​

Права і обов'язки співвласників багатоквартирного будинку 

 

Права

1) вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов і обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників;
2) брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника;
3) отримувати інформацію про технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, умови її утримання і експлуатації, витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходження, отримані від його використання;
4) безоплатно отримувати інформацію про суб'єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку і площі таких квартир і приміщень в порядку і межах, визначених законом;
5) ознайомлюватися з рішеннями (протоколами) зборів співвласників, листками опитування, робити з них копії;
6) на відшкодування винною особою збитків, завданих загального майна багатоквартирного будинку, в розмірі, який відповідає частці кожного співвласника;
7) вільний доступ до технічної документації на багатоквартирний будинок;
8) інші права, визначені законом

 

Обов'язки
1) забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку;
2) забезпечувати технічне обслуговування і при необхідності проведення поточного і капітального ремонтів спільного майна багатоквартирного будинку;
3) використовувати спільне майно багатоквартирного будинку за призначенням;
4) додержуватися вимог правил утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;
5) виконувати рішення зборів співвласників;
6) забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин;
7) відшкодовувати збитки, завдані майну інших співвласників і загального майна багатоквартирного будинку;
8) дотримуватися чистоти в місцях загального користування та тиші в відповідно до вимог законодавства;
9) забезпечувати поточний огляд і періодичне обстеження прийнятого в експлуатацію в установленому законодавством порядку багатоквартирного будинку протягом усього життєвого циклу будинку і нести відповідальність за неналежну експлуатацію відповідно до закону;
10) своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги

 

Відзначимо: Законом № 417-VIII помітно розширено перелік прав співвласників багатоквартирного будинку. В першу чергу - з прийняттям зазначеного Закону було скасовано саме поняття членства в ОСББ як таке, зате встановлено, що в разі створення останнього управління будинком здійснюється усіма співвласниками. До прав співвласників додана можливість отримувати інформацію про технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, умови її утримання і експлуатації, витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходження, отримані від його використання.

Нововведенням вищезгаданого Закону є і те, що співвласники наділені правом безкоштовно отримувати інформацію про суб'єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку і площі таких квартир і приміщень в порядку і межах, визначених законом. На практиці дізнатися про власників інших квартир у будинку можна на офіційному сайті https://kap.minjust.gov.ua, який адмініструється Міністерством юстиції України, попередньо зареєструвавшись. Однак це можливо тільки в разі, якщо відомості про квартирі були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з відповідних реєстрів, які велися бюро технічної інвентаризації. Реалізація ж наведеного права в іншому випадку буде викликати значні труднощі через відсутність чіткого механізму. Співвласники також наділені правом на відшкодування винною особою збитків, завданих загального майна багатоквартирного будинку, в розмірі, який відповідає частці кожного співвласника.

Відносно обов'язків співвласників - на сьогоднішній день вони також викладені законодавчо більш розгорнуто, ніж раніше. До того ж на кожного співвласника покладено нове зобов'язання - забезпечувати поточний огляд і періодичне обстеження прийнятого в експлуатацію в установленому законодавством порядку багатоквартирного будинку протягом усього життєвого циклу будівлі і нести відповідальність за неналежну експлуатацію відповідно до закону. Даного підходу законодавець показує, що загальне майно не тільки породжує права на нього, а й покладає на його власників тягар утримання майна у вигляді ряду досить конкретних обов'язків.

 

 

Права і обов'язки співвласників у разі створення ОСББ

Права

1) брати участь в управлінні об'єднанням у порядку, визначеному цим Законом та статутом об'єднання;
2) обирати і бути обраним до складу статутних органів об'єднання;
3) ознайомлюватися з протоколами загальних зборів, робити з них виписки;
4) отримувати в установленому порядку інформацію про діяльність об'єднання;
5) вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання співвласниками правил добросусідства;
6) отримувати в визначеному статутом порядку інформацію про діяльність асоціації;
7) отримувати від об'єднання для ознайомлення всі фінансові звіти

​

Обов'язки
1) виконувати обов'язки, передбачені статутом об'єднання;
2) виконувати рішення статутних органів, прийняті в межах їх повноважень;
3) використовувати приміщення за призначенням, дотримуватися правил користування приміщеннями;
4) забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення;
5) забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин;
6) не допускати порушення законних прав та інтересів інших співвласників;
7) дотримуватися вимог правил утримання жилого будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;
8) своєчасно і в повному обсязі сплачувати відповідні внески і платежі;
9) відшкодовувати збитки, завдані майну інших співвласників;
10) виконувати передбачені статутними документами обов'язки перед об'єднанням;
11) запобігати псування загального майна, інформувати органи управління об'єднання про пошкодження та вихід з ладу технічного обладнання;
12) дотримуватися чистоти в місцях загального користування та тиші в відповідно до вимог, встановлених законодавством, інші обов'язки співвласників, визначених статутом об'єднання

 

Як бачимо, права і обов'язки співвласників досить докладно викладені на законодавчому рівні. Їх перелік може бути розширений в статуті ОСББ, відповідних документах, затверджених рішеннями загальних зборів співвласників. У разі відчуження квартири або нежитлового приміщення новий власник набуває все обов'язки попереднього власника в якості співвласника (ч. 3 ст. 7 Закону № 417-VIII).

​

Тінь відповідальності

Питання відповідальності співвласників багатоквартирних будинків також є актуальним і для більшості співвласників такого будинку невідомим.

У ст. 13 Конституції України зазначено: власність зобов'язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. Ця теза Основного Закону підкреслює, що власник не тільки має права стосовно своєї власності, а й несе відповідальність за неї - в нашому випадку не тільки за свою квартиру, але і за спільне майно.

​

Загальні підстави відповідальності співвласників встановлюються в ст. 8 Закону № 417-VIII. Закон розділяє відповідальність на дві групи:

​

1) виникає внаслідок невиконання або неналежного виконання своїх обов'язків співвласниками

2) виникає в результаті дій уповноваженої особи (осіб) та / або керуючого, скоєних з перевищенням наданих їм повноважень.

​

У першому випадку (і це є новацією Закону № 417-VIII) відповідальність за шкоду несуть всі співвласники спільно, причому відповідальність кожного співвласника визначається пропорційно його частці співвласника.

Частка співвласника - частка, яку становить площа квартири і / або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (п. 9 ч. 1 ст. 1 Закону № 417-VIII).

​

Дане формулювання дозволяє зробити наступні висновки:

1) термін «пропорційно частці» означає, що відповідальність співвласника чітко обмежена. Тобто ситуація, при якій замість одного несумлінного співвласника нестимуть відповідальність інші співвласники, виключена - кожен відповідає самостійно;

2) прив'язка до «частці співвласника» означає, що той співвласник, у кого площа квартири і / або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку більше, буде нести відповідальність за спільними зобов'язаннями в більшому розмірі.

​

У Законі № 417-VIII вказується: даний принцип застосовується, зокрема, у випадках укладення договору, який є обов'язковим для всіх співвласників. Обсяг зобов'язань і відповідальності кожного співвласника, неналежно виконує відповідні обов'язки за даним договором, визначається пропорційно його частці співвласника.

​

Стосовно другої групи відповідальності, яка може виникати в результаті дій уповноваженої особи (осіб) та / або керуючого, скоєних з перевищенням наданих їм повноважень, Закон № 417-VIII прямо закріплює, що співвласники за такими зобов'язаннями відповідальності не несуть.

​

Щодо багатоквартирних будинків, в яких створені ОСББ, положення про відповідальність встановлюється положеннями Закону № 2866-III. Так, аналогічно домівках без ОСББ, відповідальність кожного співвласника визначається пропорційно його частці співвласника.

Однак закон про ОСББ розглядає питання відповідальності дещо ширше. Так, відповідно до ст. 29 Закону № 2866-III, співвласники багатоквартирного будинку за порушення законодавства про об'єднання несуть цивільну, кримінальну, адміністративну відповідальність згідно із законом.

​

Вище ми вже розглянули принципи цивільно-правової відповідальності співвласників за спільне майно. Тепер звернемо увагу на питання індивідуальної відповідальності (цивільної, кримінальної та адміністративної) співвласника за свої дії.

Згідно із загальним правилом, передбаченим ст. 1166 Цивільного кодексу України, майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями або бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала.

​

Як приклад застосування ст. 1166 ЦК України можна привести поширений випадок, коли особа, забувши вимкнути крани в своїй квартирі, затопило сусідів. При таких обставинах всю шкоду (вартість проведення ремонту, вартість пошкоджених речей) підлягає відшкодуванню винною особою. Вина власника буде і в тому випадку, коли затоплення сталося в результаті неналежного технічного стану внутрішньо-квартирної мережі водопостачання.

​

Особа, яка потерпіла внаслідок винних дій порушника, має також право на відшкодування моральної шкоди (ст. 1167 ЦК України). Розмір шкоди підлягає обґрунтуванню і доведенню в суді.

​

При цьому, згідно з ч. 2 ст. 1166 ЦК України, особа, яка завдала шкоди, звільняється від її відшкодування, якщо доведе, що шкода заподіяна не з його вини. Наприклад, це той самий випадок, пов'язаний із затопленням, але який стався не з вини власника квартири.

Специфікою, властивою для ОСББ, є те, що цивільна відповідальність може виникати безпосередньо на підставі статуту об'єднання. Дане положення прямо передбачено в ст. 29 Закону № 2866-III. У ст. 7 цього Закону зазначено: в статуті має бути визначено відповідальність за порушення статуту та рішень статутних 

​

Власники квартир у багатоквартирних будинках можуть бути притягнуті до відповідальності за порушення правил користування житловими приміщеннями. Безпосередньо правила користування житловими приміщеннями, за порушення яких передбачена відповідальність, затверджені постановою КМУ від 08.10.1992 р № 572.

 

Правилами, серед іншого, забороняється:

​

використовувати житлові приміщення для здійснення господарської діяльності промислового характеру;

зберігати вибухонебезпечні або екологічно шкідливі речовини і предмети;

​

голосно співати і кричати, користуватися звуковідтворювальною апаратурою та іншими джерелами побутового шуму з двадцять другої до восьмої години;

​

проводити в робочі дні з двадцять першої до восьмої години, а у святкові та неробочі дні - цілодобово ремонтні роботи, що супроводжуються шумом;

​

!!! Власник, наймач (орендар) приміщення, в якому планується проведення ремонтних робіт, зобов'язаний повідомити мешканців прилеглих квартир, житлових приміщень про початок зазначених робіт. За згодою мешканців усіх прилеглих квартир, житлових приміщень ремонтні та будівельні роботи можуть проводитися також у святкові та неробочі дні. Рівень шуму, який створюється при проведенні будівельних робіт, не повинен перевищувати санітарних норм.

​

містити на балконах і лоджіях тварин, зокрема - птицю і бджіл.

​

Порушення вищевказаних правил тягне залучення винної особи до адміністративної відповідальності згідно зі ст. 150 Кодексу України про адміністративні правопорушення (далі - КУпАП). Нею встановлюється відповідальність за порушення правил користування житловими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходових кліток, ліфтів, під'їздів, прибудинкових територій, порушення правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень та інженерного обладнання, безгосподарне їх утримання, а також самовільне переобладнання та перепланування житлових будинків і житлових приміщень, використання їх не за призначенням, псування жилих будинків, жилих приміщень, їх обладнання та об'єктів благоустрою.

​

Перераховані правопорушення тягнуть за собою попередження або накладення штрафу на громадян від 1 до 3 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 17 до 51 грн) і попередження або накладення штрафу на посадових осіб - від 3 до 7 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 51 грн до 119 грн ).

​

Найменш поширеними випадками є застосування кримінальної відповідальності. Питання кримінальної відповідальності регламентуються статтями Кримінального кодексу України і стосуються персонально фізичних осіб. Тому на даному виді відповідальності не будемо зупинятися.

До відповідальності можуть залучатися не тільки співвласники, а й саме ОСББ або керуючий в разі порушення ними положень статуту ОСББ або відповідно до договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Правові наслідки порушень, як правило, регламентуються в Статуті і договорі, за відсутності в даних документах спеціальних положень будуть застосовуватися загальні норми цивільного і житлового законодавства.

​

Підсумуємо

На сьогоднішній день вітчизняне законодавство, що регулює відносини співвласників щодо користування і розпорядження спільним майном, досить якісно.

​

При цьому слід визнати, що без усвідомлення співвласниками своїх прав і обов'язків щодо утримання власного майна останнє не може бути ефективним. Тому не менш важливим, ніж законодавче закріплення особливостей здійснення права власності в багатоквартирному будинку, є заняття співвласниками активної позиції повноправного господаря, а не спостерігача, який чекає поліпшення його майна та іншу допомогу з боку інших осіб.

 

Отримати юридичну консультацію у Миколаєві можна тут

Олена ТРЕГУБОВА, юрист, м Київ  (джерело)​

​